En la última década, el sector multifamiliar estadounidense ha sido uno de los más codiciados por los inversores institucionales debido a su característica de necesidad, la solidez subyacente de los fundamentos inmobiliarios y la elevada rentabilidad total histórica ajustada al riesgo.
De acuerdo a lo anterior las viviendas de alquiler bien ubicadas y de alta calidad seguirán teniendo un buen rendimiento a largo plazo debido a diversos factores macroeconómicos, demográficos y financieros.
FACTORES MACROECONÓMICOS QUE SUSTENTAN LA DEMANDA DE VIVIENDA DE ALQUILER
Son optimistas las perspectivas de las viviendas multifamiliares en EEUU en 2023 y en el futuro, principalmente por dos factores macroeconómicos:
- La escasez nacional de viviendas. Tras una década de poca construcción, sigue habiendo escasez de viviendas a nivel nacional. Tanto el inventario de viviendas en venta como la tasa de viviendas de alquiler vacantes en EE. UU. Se han mantenido cerca de mínimos de dos décadas en los últimos años. (figura 1)
- Demografía favorable: Una base sólida de inquilinos en todas las generaciones. El costo cada vez más elevado de tener una vivienda en propiedad ha hecho que muchas personas de todas las edades permanezcan como inquilinos, a veces por elección propia. Mientras más mileniales (aprox. 72 millones) están comprando casas, la generación Z (aprox. 70 millones) ha comenzado a entrar en la fuerza laboral y permanecerá en la franja de inquilinos durante la próxima década. Además, cada vez son más personas de la generación X y de la del baby boom (aprox. 138 millones en conjunto) las que optan por el alquiler por razones de estilo de vida.
OBSTÁCULOS FINANCIEROS: PERSISTE EL GRAVE PROBLEMA DE LA ASEQUIBILIDAD DE LA VIVIENDA EN VENTA
- La asequibilidad de la vivienda en venta en EE. UU., en mínimos históricos: El año pasado, el precio medio de la vivienda en EE. UU. alcanzó un nuevo máximo, y la asequibilidad de la vivienda en venta llegó a mínimos históricos. A pesar de que los tipos de interés de las hipotecas residenciales han alcanzado su nivel más alto desde 2002, los precios de la vivienda se han mantenido cerca de niveles récord, y los costos de financiación de la compra se han duplicado con creces en el último año. Esto ha creado una demanda constante de viviendas de alquiler gestionadas por profesionales en una amplia gama de ciudades estadounidenses.
- El precio de la vivienda en venta en EE. UU. se ha disparado: En la última década, el precio medio de la vivienda en EE. UU. ha aumentado rápidamente, casi un 100 %, de US$195.000 a US$383.000. Durante este tiempo, la renta media nacional creció un 40 %. Los precios generales de la vivienda siguen siendo significativamente más bajos en gran parte del cinturón del sol.
ESTADOS DEL CINTURÓN DEL SOL “SUN BELT”
CAMBIO EN CURSO: ATRACCIÓN DEL CINTURÓN DEL SOL
El encarecimiento de la vivienda en venta ha provocado una mayor movilidad residencial y ha modificado la geografía de la demanda de vivienda. La reciente migración interna y las tendencias de crecimiento
de la población han seguido favoreciendo en gran medida al Cinturón del Sol y los suburbios, lo que ha tenido un impacto significativo en la demanda global del mercado inmobiliario comercial en estas zonas.
- Atracción del Cinturón del Sol
Durante la pandemia, los mercados del Cinturón del Sol experimentaron un aumento de la inmigración neta, a menudo a expensas de los principales mercados. De cara al futuro, se espera que continúe el auge del Cinturón del Sol por el coste y la calidad de vida, y las oportunidades de empleo. En general, los costos de la vivienda de alquiler en los mercados del Cinturón del Sol siguen ofreciendo precios considerablemente inferiores en relación con los seis mercados principales. En los próximos cinco años, se prevé que los principales mercados de crecimiento de la población y el empleo se sitúen en Texas, Florida, las Carolinas, Nevada, Utah, Arizona y Tennessee (figura 5).
ENFOQUE DE LA INVERSIÓN
Durante la última década, los alquileres de viviendas multifamiliares en EE. UU. están en máximos históricos y la mayoría de los mercados registran tasas de viviendas vacías inferiores al 5,5 %. Además, todos los grandes mercados registraron un crecimiento positivo de los alquileres en 2022.
El crecimiento de los alquileres en lo que va de año (2023) ha seguido siendo positivo en gran medida. Las estrategias de inversión en adquisiciones y desarrollo siguen siendo atractivas principalmente en Ciudades del Cinturón del Sol con una concentración de industrias de alto crecimiento, fuerte crecimiento demográfico y bajo costo de la vida.
Fuente: Clarion Partners LLC
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